Купля-продажа с правом выкупа как мошенническая сделка

Договор купли-продажи с правом обратного выкупа часто используется как альтернатива договору займа или ипотеки. Однако стороны должны учитывать, что такой подход сопряжён с серьёзными юридическими рисками.

Цель данной статьи — объяснить риски, связанные с заключением договора купли-продажи с правом обратного выкупа, и разъяснить, при каких обстоятельствах суд может признать такую сделку мнимой (фиктивной).

Что означает договор купли-продажи с правом обратного выкупа?

В отличие от классической купли-продажи, ключевая особенность договора с правом обратного выкупа заключается в том, что продавец сохраняет право повторно выкупить проданное имущество в течение определённого срока. При этом покупатель не имеет права отказаться от получения цены выкупа или возврата имущества его первоначальному владельцу.

Осуществление права на обратный выкуп зависит от воли продавца, и выкуп осуществляется по первоначальной цене. Дополнительно покупатель имеет право требовать компенсацию за увеличение стоимости имущества, произошедшее до момента выкупа. В то же время продавец может требовать вычета суммы, на которую стоимость имущества уменьшилась к моменту выкупа.

Риски договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Если продавец не воспользуется правом выкупа в установленный срок, он полностью теряет это право, а право собственности окончательно переходит к покупателю. Таким образом, пропуск установленного срока приводит к утрате права собственности.

Данный механизм часто используется сторонами, стремящимися избежать налоговых обязательств или замаскировать договор займа и ипотеки. В таких случаях продавец фактически получает заём, а сделка оформляется как купля-продажа. Если покупатель (на деле — заимодавец) действует недобросовестно и отклоняется от фактических договорённостей, он может отказаться вернуть имущество после истечения срока выкупа. Продавец же не сможет его вернуть, поскольку договор купли-продажи с правом обратного выкупа является законным основанием для приобретения права собственности. Если бы стороны заключили договор займа и ипотеки, у продавца был бы более эффективный правовой механизм защиты.

Преимущества договоров займа и ипотеки

Преимущество договоров займа и ипотеки заключается в том, что недвижимость заёмщика находится в залоге у кредитора, но право собственности остаётся за заёмщиком. Если заёмщик не выполняет обязательства, кредитор имеет право требовать продажи заложенного имущества. Более того, если имущество продаётся по более высокой рыночной цене, разница после удовлетворения требований кредитора возвращается заёмщику.

Если же договор купли-продажи с правом обратного выкупа используется как способ обеспечения займа, и продавец (фактический владелец) не может вернуть сумму, имущество перейдёт к покупателю по заранее согласованной цене. Если рыночная стоимость имущества значительно выше суммы займа, продавец не сможет получить разницу. При ипотечном кредите, напротив, заёмщик сохраняет право собственности и получает остаток после погашения требований кредитора — это делает ипотеку более эффективным и безопасным инструментом защиты интересов заёмщика.

Когда договор купли-продажи с правом обратного выкупа считается фиктивной сделкой?

Суд признает сделку фиктивной, если она была заключена лишь для вида и стороны не намеревались соблюдать её действительные правовые последствия.
Договор купли-продажи с правом обратного выкупа может быть признан недействительным, если одна из сторон докажет, что сделка фактически прикрывала договор займа или ипотеки.

Суд рассматривает дело по заявлению одной из сторон, и заявитель должен доказать все обстоятельства, подтверждающие, что стороны имели в виду другую сделку и что присутствовали существенные элементы скрытого договора. В таких случаях истец обязан доказать наличие договора займа и ипотеки, а ответчик — существование договора купли-продажи с правом обратного выкупа.

Бремя доказывания обычно основывается на показаниях свидетелей и их достоверности. При этом не каждая сделка купли-продажи с правом выкупа прикрывает договор займа. В каждом конкретном случае необходимо оценивать наличие признаков займа: наличие процентов (ежемесячных выплат), соотношение суммы займа с рыночной стоимостью имущества, а также другие существенные обстоятельства.

Таким образом, использование договора купли-продажи с правом обратного выкупа в качестве альтернативы ипотечному займу является крайне рискованным и может привести к неблагоприятным юридическим и финансовым последствиям для сторон.

Помните: неверный выбор правовой формы сделки может повлечь серьёзные риски.
Если вы оказались в подобной ситуации и считаете, что ваши права нарушены, своевременно обратитесь за квалифицированной юридической помощью, чтобы защитить свои интересы.

Автор статьи: Лейла Липартелиани